Obrovský nárast hypoték je vyjadrením viery v dnešok aj v budúcnosť,´ vyhlásil vo svojom novoročnom prejave český prezident Václav Klaus. Svoju ´vieru´ by ste v tomto roku mohli prejaviť aj vy, aj keď dôvody môžu byť o niečo prozaickejšie.

Klausov pohľad na svet nedovoľuje vidieť, že ochota zadlžovať sa je často cestou do pekla, čo oveľa lepšie vidieť v Británii, kde sú mnohí vďaka hypotékam a kreditným kartám zadlžení tak, že musia vyhlásiť osobný bankrot. Zatiaľ čo tunajší ekonómovia vidia mieru zadlženosti (požičiavajú si hlavne chudobní) ako katastrofu, vo východnej Európe sa tomu istému ešte stále tlieska.

Čarovanie s eurom
Väčšina imigrantov z Česka a zo Slovenska prišla do Británie za posledných päť rokov, čo znamená, že aj v prípade že sa im darí, nemajú na kúpu nehnuteľnosti v Británii. Ako mnohí s hrôzou zisťujú, často nemajú ani na kúpu nehnuteľnosti doma, pretože sa ceny každým rokom neuveriteľne zvyšujú, neraz aj v rozmedzí o 20 až 30 percent ročne. Tento fakt môžte ignorovať, utápať sa v teóriách o realitnom krachu, poslednou možnosťou je investovať. O čo rýchlejšie, o to lepšie. Už dnes je to drahé, o rok to však lacnejšie nebude.

Slovenský realitný trh zvyčajne s približne dvojročným odstupom kopíruje ten český. Výrazným rozdielom zrejme bude tento rok. Dôvodom je zavedenie eura, ktoré je na Slovensku plánované na začiatok roku 2009 a nič na tom nezmenila ani nová vláda. Zavedenie eura môže pár mesiacov meškať, v princípe ale na Slovensku panuje zhoda, že by sa to nemalo príliš odkladať. Úplne iná situácia je v Česku, kde šéf centrálnej banky vyhlásil, že euro zavedú v roku 2019, čo je možno žart, každopádne to pri súčasnom politickom vedení krajiny nebude v najbližších štyroch či piatich rokoch.

Tým sa situácia výrazne odlišuje, pretože na Slovensku panuje panika, ako zavedenie eura ovplyvní ceny nehnuteľností. Tie vďaka tejto panike budú tento rok určite naďalej stúpať nielen v hlavnom meste, ale prakticky všade, v mnohých mestách už nie sú na trhu takmer žiadne voľné staršie byty, lebo ich nakúpili špekulanti a výstavba nových bytov sa v niektorých regiónoch ešte nerozbehla. Všeobecne sa predpokladá, že situácia sa upokojí až po zavedení eura. Nárast cien sa spomalí, pretože už sú mnohé ceny bytov nadhodnotené a v krajine je stavebný boom, takže ponuka novostavieb v hlavnom meste a v mestách, kde prišli výrazné zahraničné investície (automobilky a pod.) je výrazne vyššia ako pred pár rokmi.

Zavedenie eura bude mať vplyv na úrokové miery poskytované centrálnou bankou, čo ovylvní aj hypotekárne úvery. Úrokové sadzby by mali klesnúť približne o pol percenta, čím sa stanú úvery lacnejšími. Ak si pri hypotekárnom úvere vyberáte mieru fixácie, pravdepodone stačí, ak bude fixovaný na jeden rok (v tom prípade máte nižšiu úrokovú mieru ako pri fixácii na dlhšie obdobie). Je malá pravdepodobnosť, že by úrokové miery išli v budúcich rokoch hore, každopádne ak tomu neveríte, vyberte si fixáciu na päť či desať rokov. Jej výhoda je v tom, že budete na toto obdobie vopred presne vedieť, koľko musíte každý mesiac splácať.

Kde vziať peniaze
Ak dokážete mesačne ušetriť aspoň 300 či 400 libier a na účte máte hotovosť aspoň pár tisíc libier, je to dobré východisko. Britská libra posledné mesiace výrazne oslabuje (kurz voči slovenskej korune od leta 2007 do jari 2008 spadol z 50 na menej ako 40 korún), takže držanie peňazí na bežnom účte je vysoko stratové. O možnostiach investovania v Británii píšeme na strane 40, jednou z ďalších možností je investovanie do nehnuteľností v Česku či na Slovensku.

Vzhľadom k vzdialenosti je pre vás výhodnejšie kúpiť novostavbu, pretože kúpa starého bytu či domu si vyžaduje viac času, vybavovania a následného prerábania. Dá sa to urobiť iba v prípade, že máte doma ochotného príbuzného, ktorého poveríte splnomocnením na všetky právne úkony vo vašom mene. Výhoda starého bytu je v tom, že ho môžte hneď začať prenajímať a znížiť si tým mesačné splátky za hypotéku, ceny starých bytov sú však také vysoké, že už takmer dobehli novostavby, ktoré sú vo všeobecnosti lepšou investíciou (aj keď v oboch prípadoch veľa záleží od polohy). Kúpa novostavby je jednoduchšia v tom, že na začiatku stačí podpísať kúpnu zmluvu a dodržiavať splátkový kalendár.

Ideálne je, ak máte v hotovosti 30 percent celkovej sumy nehnuteľnosti. Banky sa síce tvária, že vám cez hypotéku prefinancujú aj sto percent sumy, skutočnou hypotékou je však len 70 percent a zvyšné peniaze sú vlastne komerčným úverom, ktorý má výrazne vyššie úroky ako hypotéka. Pri hypotéke nad 70 percent ceny nehnuteľnosti zároveň rastú vedľajšie náklady, pretože banka zvyčajne vyžaduje životnú poistku a podobne.

České a Slovenské banky pri hypotékach pre ľudí pracujúcich v zahraničí zvyčajne vyžadujú potvrdenie o zamestnaní, pracovnú zmluvu a výpisy z účtu. Podmienky pri žiadaní o hypotekárny úver sú rôzne. U niektorých bánk sa stretnete s ústretovosťou a u iných naopak budete musieť dokladovať príjem za posledných 6 mesiacov a doložiť taktiež výpisy z účtu za toto obdobie. Po osobnom stretnutí je možné sa dohodnúť na vyhovujúcich podmienkách pre obidve strany.

Potvrdenie o zamestnaní a príjme nemôže byť pri žiadaní o hypotekárny úver viac ako 30 dní staré. Preto by to mal byť jeden z posledných krokov, ktorý budete robiť. Každá banka má svoje vlastné tlačivo na potrvdenie zamestnania a príjmu. Preto netreba byť zbytočne iniciatívny a radšej zobrať toto tlačivo a dať si ho u zamestnávateľa potrvdiť. Keďže zrejme nebudete pri kúpe nehnuteľnosti od začiatku do konca, je dobré sa zamyslieť, či nebudete potrebovať Splnomocnenie na kúpu nehnuteľnosti. Aj tlačivo Splnomocnenie má väčšinou banka a je v ňom zakotvené podpisovanie zmlúv (zmluva o budúcej zmluve, kúpna zmluva) a aj zastupovanie v ostatných krokoch pri kúpe nehnuteľnosti.

Splátkový kalendár
Jednotlivé novostavby sa odlišujú splátkovým kalendárom, zvyčajne je priebežný, takže pri každom dokončení časti stavby (napríklad prvé nadzemné podlažie, hrubá stavba, inštalácie, kolaudácia) platíte časť celkovej sumy. Ak sú napríklad prvé dve splátky po 10 a po 20 percent a máte dostatočnú hotovosť, hypotéku si budete musieť zobrať približne až o rok alebo aj neskôr.

Ešte lepší, ak keď nie tak častý (je bežný skôr pri drahších projektoch) je splátkový kalendár, kde platíte 20 percent pri podpise zmluvy a zvyšok až pri kolaudácii, teda približne za dva až dva a pol roka. V tomto prípade máte čas našetriť si ďalšiu hotovosť a minimalizovať hypotéku.

Splácanie celej hypotéky z prenájmu je dnes už prakticky nemožné (ceny prenájmov už dlhší čas stagnujú), prípadní nájomníci zvyčajne len znižujú vaše náklady. Hypotéku si môžte zobrať aj na tridsať rokov, ak budete mať dostatočnú hotovosť, môžte ju ale splatiť predčasne, zvyčajne banky povoľujú predčasne splatiť 20 percent zostávajúcej sumy ročne.

Nemusíte sa vracať domov
Nikdy neviete, či sa ešte niekedy vrátite domov alebo zostanete v Británii, na investícii do nehnuteľnosti by ste ale nemali prerobiť. Vždy sa dá predať a ohromnou výhodou Slovenska je, že ak ste jej vlastníkom viac než dva roky, neplatíte z toho žiadne dane (v Británii o niečom takom môžte len snívať).

Ak si napríklad dnes kúpite byt v Bratislave, ktorého hodnota je okolo štyroch miliónov korún (momentálna cena trojizbových bytov), môžte ho za pár rokov predať za sumu presahujúcu 100 tisíc libier. Ak bude libra naďalej klesať a v Británii dôjde k prasknutiu realitnej bubliny, je dosť možné, že vám predaj bytu na predraženom Slovensku či Česku pomôže kúpiť byt v predraženej Británii. Možno nie v celej výške a určite nie v Londýne, každopádne máte v budúcnosti väčšiu šancu, ak dáte nohu na ´property ladder´ už teraz. V ktorej krajine to urobíte nie je až tak podstatné.

SPRESNENIE: Na to, aby ste mohli byt predat bez platenia poplatkov, je nutne mat v takomto byte trvaly pobyt, zaznaceny v obcianskom preukaze.