BÝVANIE: Práva a povinnosti nájomníka
Akákoľvek nesplnená nájomná podmienka z vašej strany znamená, že landlord má okamžité právo s vami rozviazať dohodu a požiadať vás o vysťahovanie. Akákoľvek nesplnená povinnosť uložená zákonom zo strany majiteľa znamená, že môže byť stíhaný
Legislatíva zaoberajúca sa právami nájomníkov je rozsiahla a komplexná. Práva človeka žijúceho v objekte, ktorý nie je v jeho vlastníctve, ale vo vlastníctve iného (teda landlorda) sa líšia v závislosti od toho, kedy sa nájomníkova zmluva k obývaniu začala.
V nasledujúcom texte sa zameriame len na nájomné zmluvy medzi majitežom a nájomníkom (pri domnienke, že majiteľ nežije s nájomníkom v rovnakej bytovej jednotke) ktoré boli uzavreté po 28. februári 1997, keďže toto bude pre väčšinu čitateľov najzaujímavejšie a najpodstatnejšie.
Nájomná zmluva (Tenancy Agreement)
Technicky každá v dnešnej dobe existujúca nájomná zmluva v Anglicku a Walese (uzavretá po 28. februári 1997) sa nazýva ´Assured Shorthold Tenancy Agreement.´
Vo väčšine prípadov je takáto zmluva dojednaná na dopredu dohodnutý, fixný termín, ktorým je často jeden kalendárny rok. Vlastník bytu či domu, ktorý máte v prenájme, teda váš landlord, vás počas tohto dohodnutého termínu nemôže vysťahovať, s tým, že ak je zmluva uzavretá na menej ako šesť mesiacov, nemôžete byť proti vlastnej vôli vysťahovaný minimálne počas tejto doby. Toto samozrejme platí iba v prípade, že si ako nájomník plníte všetky svoje povinnosti, tak, ako vám to nájomná zmluva (resp. podmienky o nájme) ukladá.
Po uplynutí termínu špecifikovanom v dohode o prenájme vás môže majitež domu či bytu požiadať o jeho opustenie. Musí vám ale dať výpoveď, ako je špecifikovaná v podmienkach o nájme.
Zákon nevyžaduje aby ´shorthold tenancy agreement´ ako taký bol špecificky fixný na akúkoľvek dobu. V praxi to znamená to, že pokiaž si ako nájomník plníte svoje povinnosti, ostávate bývať kde ste do doby, kým je podaná výpoveď z ktorejkoľvek strany.
Ak máte zmluvu na rok, po uplynutí tejto doby ju nemusíte obnovovať. Platí ďalej, za starých podmienok s tým, že sa automaticky mení na ´periodic tenancy´. Nie ste už nijako chránený pred nežiaducim vysťahovaním a výpoveďou zo strany landlorda a máte garantované právo ostať bývať na danom mieste len tak dlho, aká je doba na ktorú platíte splátku nájmu; teda vo väčšine prípadov na mesiac. Toto sa deje každú takú splátkovú periódu, až do doby, kedy jedna zo strán ukončí dohodu o nájme. Ak svoju zmluvu o ´shorthold tenancy agreement´ obnovíte, nezískavate ďalšiu ochranu pred vysťahovaním, tá i napriek tomu stále fungujte na princípe ´periodic tenancy.´
S vaším landlordom nemusíte podpísať žiadnu zmluvu o prenájme, ústna dohoda je platná a dostačujúca. Čo vám ale prenajímajúci v písomnej forme musí dať je vyhlásenie o podmienkach prenájmu. Ak tak neurobí, môže byt kriminálne stíhaný.
Práva nájomníka (Tenant´s Rights)
Právo ostať v prenajatom objekte (spomínané vyššie)
Právo na to, by bol prenajatý objekt udržiavaný jeho majitežom v dobrom a bezpečnom stave.
Právo vykonať malé opravy na objekte bez konzultácie s landlordom s možnosťou následného odpočítania si nákladov za takúto opravu z hodnoty výšky nájomného.
Právo vášho partnera prebrať nájomnú zmluvu v prípade vašej smrti.
Ďalšie práva, ktoré vám nad rámec zákona špecifikuje vaša nájomná dohoda či zmluva, ak ju máte.
Povinnosti nájomníka
Plniť podmienky stanovene v podmienkach prenájmu.
Platiť nájomné, ako dohodnuté.
Udržiavať prenajaté priestory v dobrom stave a nespôsobovať poškodenie majetku patriacemu majiteľovi.
Stanovenie a zmeny vo výške nájomného (rent)
Ako assured tenant, teda ako nájomník, musíte platiť dohodnutú výšku nájomného. Výška vášho nájomného nemôže byť normálne zmenená, kým s tým nesúhlasíte i vy, alebo ak jej zmenu bez vášho súhlasu dovožuje vaša nájomná zmluva.
Ak nesúhlasíte s povedzme zvýšením nájomného, môžete ho odmietnuť zaplatiť, ale to vášmu landlordovi nebraní v tom, aby vás vyzval k vysťahovaniu sa.
Ak si myslíte, že zvýšenie v nájomnom nie je primerané, môžete sa odvolať a predložiť svoj prípad pred Rent Assesment Comittee, ale riskujete stratu ubytovania. Výšku nájomného môže majiteľ stanoviť akú len chce s tým, že jediným skutočným regulátorom je iba voľný trh.
Stav bytu/domu a prípadné opravy
Majitež bytu či domu, ktorý máte v prenájme, má viaceré povinnosti, medzi inými i tie tykajúce sa opravy a udržiavania nehnutežnosti v dobrom a fungujúcom stave. Ide o nasledovné:
Štruktúru a exteriér príbytku, odtokových a odkvapových sústav ako i ostatného vonkajšieho potrubia
umývadla, výlevky, záchody či vane
vodu, plynové potrubie a električke drôty
trvalo upevnene radiátory
ak bývate v byte alebo v dome s komunálnymi, teda spoločnými priestormi (schody, výťah, záhrada a podobne), i tie
akékožvek plynové zariadenie, s tým, že bezpečnostná kontrola týchto je vykonaná minimálne každých dvanásť mesiacov profesionálom z GORGI (Confideration of the Registered Gas Installers), s tým, že každý takýto záznam o inšpekcii je odložený a všetky problémy identifikovane odborníkom sú i odstránené.
Váš landlord sa nemôže vyhnúť horeuvedeným povinnostiam a taktiež nemôže ako argument použiť chýbajúcu klauzulu, čo by mu to nakladala v zmluve o prenájme, a to preto, že tieto zodpovednosti sú mu uložené zo zákona.
Akákoľvek nesplnená nájomná podmienka z vašej strany znamená, že landlord má okamžité právo s vami rozviazať dohodu a požiadať vás o vysťahovanie. Akákoľvek nesplnená povinnosť uložená zákonom zo strany majiteža znamená, že môže byť stíhaný.
Vlastník domu či bytu, ktorý ho dáva na prenájom, vo väčšine prípadov vyžaduje podpis nájomnej zmluvy, ktorá je často už predtlačená. Nech vás to neodrádza. Odporúčame aby ste si ju pred podpísaním detailne prečítali, a to, čomu nerozumiete, si dajte vysvetliť. Ak sa vám niektorá podmienka nepozdáva, pokúste sa o vyjednávanie; pamätajte, je to zmluva medzi dvoma stranami a nielen landlord má právo stanoviť podmienky; toto platí nielen o výške nájomného či depozitu, ale i o dĺžke výpovednej doby a podobne.
Ak sa chcete o tejto problematike dozvedieť viac, odporúčame vám The Housing Act 1988 a tiež 2004, kde je detailne rozvedená. Ak máte problém s ktorým potrebujete pomôcť, či akékoľvek iné otázky na túto tému, napíšte nám.
nezaplatenie celeho najmu za mesiac
RADOSLAVA
29. 11. 2011 16:51