www.londyn.cz - ubytování v Londýně již od £50 na týden
www.go-manchester.cz - ubytování v Manchesteru již od £42 na týden
www.go-leeds.cz - ubytování v Leeds již od £40 na týden
www.bohemiaworld.co.uk - vaše jistota v Londýně

REALITNÝ TRH: Bublina na prasknutie?

Prvý júlový štvrtok priniesol tentoraz už predpokladané a očakávané zvýšenie úrokových sadzieb centrálnou bankou The Bank of England. Média už od januára tohto roku, kedy rozhodnutie o štvrť percentom zvýšení  šokoval i tých najostrieľanejších a najskúsenejších ekonomických analytikov, ponúkajú  správy o tom, aké hororové následky má toto pre bežného občana. A zdá sa, že júlové zvýšenie nebolo ani zďaleka to posledne.

´No more boom and bust´

Akákoľvek nech už je éra pod novým premiérom Gordonom Brownom, ostane navždy v historických knihách ako ten, ktorý Británii v roku 1997 sľúbil ekonomický zázrak. Vraj Labouristi prišli na to, ako navždy (teda pokiaľ sú oni vo vláde) zastaviť síinusoidy ekonomických cyklov spôsobujúce bolesti hlavy ekonómov po celom svete, a verejne prehlásil, že kým je Chancellorom Exchequera (teda v podstate minister zodpovedný za ekonomiku a financie )on, krajine je sľúbená stabilita, nízka inflácia, silná mena  a nekonečna prosperita.

Nemal to ľahké, to sa musí uznať. Labouristi zdedili krajinu pomaly zviechajúcu sa z depresie, ktorú vraj spôsobila vláda mnohými nenávidenej ale tiež mnohými milovanej Margaret Thatcherovej.  Pán Brown osamostatnil The Bank of England od intervencie  vlády a zostavil ´Monetary Committee´,  skupinu, ktorá má za úlohu sledovať základne ekonomické ukazovatele ako sú míňanie peňazí, ich šetrenie a tiež i ceny spotrebného tovaru v krajine, a podľa toho regulovať infláciu úrokovými sadzbami.

Papieroví milionári

Zdalo by sa, že Gordonovi sa to, čo si zaumienil predsa len podarilo. Takto to aspoň vidieť v rastúcom bohatstve priemerného Brita, ktorý si pravidelne raz za rok objedná k sebe domov návštevu realitného agenta. Ten mu iba s radosťou ohodnotí nehnuteľný majetok a s úsmevom na tvári oznámi ročný rast v dvojmiestnom čísle percent.
Ceny nehnuteľností v Británii rastú rýchlosťou svetla vo vákuu. Teda ak pozrieme, že priemerný dom bol iba v nedávnom roku 2000 na trhu za smiešnych 98 tisíc libier, dnešná priemerná hodnota 175 tisíc prestavuje naozaj neuveriteľný nárast. Priemerná britská rodina, ktorá v roku 2000 kúpila čo i len na hypotéku priemerný dom, ho môže dnes predať so stopercentným ziskom. Úžasné, že? 
Bežný Brit si chce svojho nečakaného bohatstva užiť ešte dnes (kto by sa mu čudoval, krajina ktorá po vašej smrti vyžaduje 40% daň, sa nestáva voči potenciálnym dedičom ktovie ako zhovievavo) a tak si na rastúcu equitálnu hodnotu svojho domu požičia znova.  A míňa. Novší model auta ako sused, exotickejšia dovolenka ako minulý rok, nové elektronické hračky.  A keď peňazí  zrazu niet, požičia si znova, veď hodnota jeho nehnuteľností vzrástla o ďalších 15 percent.  Požičané peniaze idú späť do ekonomiky (či už britskej, alebo španielskej a inej, kde Briti tiež skupujú nehnuteľnosti a tak spôsobujú neuveriteľný rozmach i tam) a pán Brown, ktorý to tak dobre vymyslel sa stáva novodobým rytierom, hrdinom.  Spoločenská konverzácia na dinner party sa točí iba okolo toho, ako hodnota nehnuteľností nemôže nikdy klesnúť, ako sa oplatí investovať do realít, ako je ten tretí dom kúpený na hypotéku našou penziou a o koľko sme za posledný rok vďaka vlastníctvu nehnuteľností zbohatli.

Závistliví pesimisti?

Škoda, že ako ľudia sme často tak arogantní a nedokážeme sa poučiť na histórii. Tá sa vraj opakuje. Aspoň to tak tvrdí skupina, ktorá rúhavo očakáva nielen pokles či stagnáciu cien nehnuteľností, ale modlí sa o ich pád späť do doby pred rokom 2000, kedy banky kruto limitovali výšku hypotekárnych úverov do trojnásobku ročnej mzdy žiadateľa, respektíve 2,75 násobku v prípade žiadosti od páru. Mnohým sú na posmech, lebo pokles cien predpokladajú už od roku 2004, kým trh je stále živý.
Pomohli mu i lacné pôžičky. Banky totiž už dávno upustili od tradičného trojnásobku a dnes vám požičajú i desaťnásobok vášho zárobku. A často sa nemusíte ani preukazovať svojim príjmom vo forme výplatných pások či daňových priznaní, stačí zájsť za finančným maklérom a ten pomôže požičať koľko len chcete.
S neobmedzeným rozpočtom sa nakupuje veľmi ľahko. A prečo by predajca mal akceptovať menej, keď kupujúci je vďaka neobmedzenej dispozícii peňazí ochotný zaplatiť viac. Na voľnom trhu má všetko takú hodnotu, koľko je za ponúkaný objekt predaja niekto schopný a ochotný zaplatiť. Kým optimisti myslia na ďalšie využitie  papierového bohatstva a vidina ďalšieho rastu cien ich teší, pesimisti rozmýšľajú nad tým, že raz za našu bezohľadnú nedbanlivosť musíme zaplatiť:  peniaze požičané voči rastúcej hodnote domu znamenajú nič iné ako neustále navyšujúcu sa hypotéku, ktorú splácame dlhšie, a tým pádom sa stáva i drahšou.

Medveď verzus Býk

Medved (bear) s doteraz pesimistickým pohľadom je v poradí už piatym nárastom úrokovej sadzby za posledných dvanásť mesiacov nadšený. V marci vystúpila inflácia na 3,1 percent a hlava Monetary Committee pán Mervyn King bol prinútený napísať vysvetľujúci list pánovi Brownovi. Nárast inflácie z plánovaných dvoch percent dostalo The Bank of England do skutočne trápnej situácie a mnohí komentátori hneď označili praktiky banky (napriek vyditeľným problémom ako rastu nezamestnanosti, stúpajúcemu dlhu domácností v krajine ponechávajúc úrokové sadzby bez zmeny) za politicky motivované. Banka sa snaží vyviesť všetkých z omylu, a tak úrokové sadzby o dušu zvyšuje.  Očakáva sa, že tie bude mať za následok spomalenie nielen zadĺženia sa, ale minimálne i pozastavenie rastu cien nehnuteľnosti. Tie sú v súčasnej dobe mimo dosahu väčšiny mladých prvokupcov a bez nich nemôže trh ako taký existovať.
Bull, teda býk na druhej strane neverí, že akákoľvek intervencia The Bank of England bude mať za následok schladenie rastu. A môžu za to vo veľkej miere, ako ináč, prisťahovalci, hlavne tí z východnej Európy. Británia za posledné tri roky zaznamenala neuveriteľný nárast obyvateľstva, ministerstvo vnútra hovorí o vyše 650 tisíc pracovníkov, ktorý sa tam zaregistrovali, a každý z nich samozrejme potrebuje niekde bývať. Ekonomika je silná, rastúca nezamestnanosť nie je ani zďaleka taká, ako v predrecesnej Británii z prechádzajúcich cyklov. Úrokové sadzby sú v porovnaní s historickým priemerom stále nízke. Varovanie medveďov, že  nižšia hypotéka s vyšším úrokom je vždy lacnejšia ako povedzme tri krát taká pri nízkej úrokovej sadzbe býkov nezaujíma, kým majú každý na splátku, o nič nejde. Medvede sa pýtajú, ostane ale po splátke hypotéky niečo na živobytie?

Kúpiť čí nekúpiť, to je otázka!

Medvede tvrdia: kým pokračuje súčasný trend, kedy je cena nájmu lacnejšia ako splátka úroku z kapitálu hypotéky, nemá zmysel zamýšľať sa nad nákupom nehnuteľnosti. Býci nesúhlasia, nájom je podľa nich vyhadzovanie peňazí z okna, splácanie hypotéky niekoho iného. A slávna bitka medzi týmito dvoma skupinami pokračuje. Jedna strana je obviňovaná zo závisti a neschopnosti, kým tá druhá z lakomosti a využívania tých, ktorí neboli v pozícii kúpiť nehnuteľnosť v roku 2000.
Inflácia je stále na dvoch a pol percentách a zadlžovanie domácností sa zdá nemá konca kraja. Predajcovia upozorňujú, že kupujúci sú čoraz nevyspytateľnejší, typická doba nehnuteľností na trhu sa zvyšuje a ponuky sú nižšie.  A absolútnym faktom je to, že ceny bytov, novostavieb (okrem centrálneho Londýna, ktorý je trhom samým o sebe, vďaka úspešnosti a štedrosti nadnárodných investičných bánk) poklesli o 10 percent.
Odborníci neodporúčajú zadlžiť sa neprimerane a varujú byť finančne pripravený na výrazné zvýšenie úrokov. Ak kupujete domov pre svoju rodinu a nešpekulujete nad potencionálnym ziskom, vraj budete v poriadku. Skeptici ale nesúhlasia a tvrdia, že momentálne je historicky najhoršia doba zavesiť si na krk pôžičku s tridsaťročnou dobou splácania. Čo vraj môže nasledovať netreba hľadať ďaleko v minulosti, stačí pozrieť na Britániu na začiatku deväťdesiatych rokov minulého storočia: ceny nehnuteľnosti  v reále klesli o 30 percent a mnohí kvôli neschopnosti splácania pri zvýšených úrokových sadzbách a negatívnej equite (hodnota majetku po odčítaní dlhov a hypoték) prišli o strechu nad hlavou.

Bublina?

Tak ako to naozaj je? Na Slovensku či v Čechách tiež vidíme neuveriteľné kapitálové zisky z vlastníctva nehnuteľností.  Tam sa ale nemáme o čo oprieť, kapitalizmus je ešte v rannom štádiu a predstava, že niečo také, ako dom, ktorý stratí na hodnote, je nemysliteľná. Môže ale pokračovať v raste hodnoty niečo, čo si nemôžeme dovoliť kúpiť?
Pre porovnanie, pozrime sa do Japonska, na začiatok deväťdesiatych rokov: Napriek tomu, že Japonsko ako také ostalo i v tej dobe ekonomickou veľmocou sveta, vo vnútri sa zmietalo vlastnými problémami, ktoré mali za následok ´stratené desaťročie´, dobu, kedy ceny nehnuteľností klesali, a zdá sa, že do dnešného dňa klesajú, ani úroková sadzba vo výške 0,25% (len nedávno zvýšená na 0,50%) nepomáha reálnemu rastu.
Ďalšou zastávkou sú Spojene štáty americké. Pohľad na ulice plné domov, ktoré predáva banka a nie pôvodný majiteľ vraví sám za seba. Američania to prehnali a nezvládli. Prečo by sa toto nemohlo stať v Británii?
Finančná situácia Británie nie je bohužiaľ tým, čo sa nám pán Brown často snaží nahovoriť. Štátna pokladnica je zúfalo prázdna a to, čo má Británia do rozpočtu požičané, nevyzerá tiež ľahko a skoro splatiteľné. I keď žiadna doterajšia vláda nedokázala zabezpečiť tak dlhú dobu stabilného ekonomického rastu, ani jedna z nich nebola tak zadlžená ako terajšia. A ak k tomu prirátame cez trilión libier, ktoré dlžia britské domácnosti a tiež skoro neexistujúci výrobný priemysel a služby plné konkurencie z východnej Európy, neostáva nám viac ako si zazúfať. Spadnú ceny nehnuteľností tak, ako sa rúca domček postavený z obyčajných kariet? Jednoznačná odpoveď neexistuje. Ostáva len otázka: verili by ste so svojimi ťažko zarobenými peniazmi niekomu, kto je zadĺžený? To, či je nový britský premiér víťazným profesionálom alebo porazeným amatérom ukáže len čas.
Maya Semanová

Odporúčame:
www.housepricecrash.co.uk
www.nethousprices.com